管理・コミュニティ
管理会社、コンシェルジュ、ゴミ出し、ペット規約、来客手続き、駐車場。快適な暮らしを支えるルールとサービスを詳しく解説します。
管理テーマ
有人管理
セキュリティ
コミュニティ
管理会社・体制
森ビル直営の24時間有人管理
運営体制
管理会社：森ビルシティマネジメント株式会社（森ビル100%子会社）
管理形態：24時間有人管理
清掃：日常清掃（毎日）＋定期清掃（週次・月次）
設備保守：森ビルテクノサービスが24時間対応
緊急対応：水漏れ・鍵紛失・体調不良すべてフロント経由で即時手配
レジデンスA特有：ジャヌ東京併設のためホテル並み接客
森ビル一貫管理の強み
森ビルは六本木ヒルズ・元麻布ヒルズ等を20年以上運営してきた実績があり、住戸内設備の予防保全、共用部の経年劣化対策、緊急時のリソース動員などが標準化されています。他のタワマン（管理会社が複数の物件を兼任）と比べて、森ビルレジデンスは「常駐スタッフ密度が高い」「緊急対応スピードが圧倒的」との声が多いです。
コンシェルジュサービス
バイリンガル24時間対応・ホテル並みサービス
提供サービス（標準）
- ●来訪者受付：ゲストの取次・荷物預かり・ハイヤー手配
- ●共用施設予約：ゲストルーム、パーティールーム、フィットネスの予約代行
- ●クリーニング・宅配取次：洗濯物・宅配便の受け取り、再配達手配
- ●レストラン予約：麻布台ヒルズ内・周辺の有名店を含む予約代行
- ●各種取次：花配達、シェフのケータリング、ハウスキーピングサービス紹介
- ●翻訳・通訳：英語・中国語等のスタッフ常駐（特にレジデンスA）
レジデンスA特典
ジャヌ東京併設のため、ホテルのコンシェルジュサービスを準居住者として利用可能。世界的なホテルブランドのネットワークを活かし、海外旅行手配、リムジン手配、コンサルジュ・ド・ホテル協会経由の世界中の名店予約まで対応。
レジデンスB特典
分譲ならではの長期居住者向けサービスとして、お子様の習い事送迎手配、海外赴任時の住戸管理、定期メンテナンス計画の立案など、ライフスタイル全般のサポートが可能。
ゴミ出しルール
24時間ゴミ出し可能・分別ルール詳細
ゴミ出しシステム
各階に「ダストステーション」が設置されており、24時間いつでもゴミ出し可能です。匂い対策として常時換気・除菌スプレー設置、定期清掃も日次で実施されます。
分別カテゴリ
- ● 燃えるゴミ（生ゴミ含む）
- ● 燃えないゴミ
- ● 資源ゴミ（紙・段ボール）
- ● ペットボトル・カン・ビン
- ● プラスチック容器
- ● 蛍光灯・電池（特別回収）
回収日
港区の収集日に合わせ、管理スタッフが各ステーションから回収・搬出。入居者は「24時間いつでも捨てられる」運用のため、自分でゴミ出し時間を気にする必要はありません。粗大ゴミは事前申告制（無料／管理経由）です。
注意点：ディスポーザー設置住戸でも、生ゴミの一部（骨・貝殻・繊維質）はダストステーションへ。カビ・腐敗防止のため、夏場は特に「冷蔵庫保管→直前廃棄」が推奨されます。
ペット規約
小型犬・猫飼育可、ペット足洗い場完備
飼育条件
飼育可能：小型犬・猫
頭数制限：1住戸2頭まで（合計）
体重制限：犬は10kgまで、猫は10kgまで
登録：管理会社へ写真・予防接種記録を提出
共用部：ケージまたは抱きかかえで移動
禁止種：大型犬・特定犬種・爬虫類・猛禽類等
ペット専用設備
- ●ペット足洗い場：レジデンスA 2階・レジデンスB 1階に設置。お湯使用可・ドライヤー設置。
- ●ペット専用エレベーター時間：朝夕の散歩時間帯（7-9時、17-20時）は特定エレベーターを優先使用。
- ●ドッグラン：敷地内にはなし。徒歩5分の有栖川宮記念公園が代替地。
- ●動物病院：徒歩圏に複数。コンシェルジュ経由で当日予約も可能。
マナールール
- 共用部での吠え声対策（無理な場合は飼育不可と判断されることも）
- マーキング・粗相は即清掃＋管理会社へ報告
- 抜け毛対策（共用ソファ・カーペット利用時）
- 来訪者ゲスト時の飼育公開ルールあり
リフォーム・内装変更
B棟分譲は内装フルカスタム可、A棟賃貸は要事前許可
レジデンスA（賃貸）
- ● 原状回復義務あり
- ● 壁紙変更・ピンレベルの装飾は要事前申請
- ● 床材変更・配線工事は基本不可
- ● 退去時に管理会社が原状確認＋修繕費精算
- ● 大型家具搬入は管理事前申請＆養生必須
レジデンスB（分譲）
- ● 専有部の内装変更は管理組合経由で承認
- ● 構造躯体・配管経路の変更は禁止
- ● 床材・壁紙・キッチン全交換は申請後可
- ● 工事は平日10-17時のみ・期間制限あり
- ● 共用エレベーター養生＆業者事前許可必要
スカイレジデンス（B棟最上層）
B棟55F以上の最高級住戸はフルカスタム購入が可能で、引渡前に内装・設備・間取りまで指定可能。引渡後の追加変更も森ビル提携の建築設計事務所が対応します。プレミアム住戸購入者向けに「After Sales Concierge」というカスタム継続サポート制度もあります。
引越し手続き
引越し業者は事前許可制・サービスエレベーター予約必須
引越しの流れ
- 引越業者の事前申請：管理会社推奨業者または事前承認業者リストから選定。任意業者の場合は最低7日前に保険加入証明＋作業計画書提出。
- サービスエレベーター予約：搬入・搬出時間枠を最低3日前に予約。ピーク期（3月・9月）は1ヶ月前推奨。
- 養生確認：搬入前日までに管理会社が共用部養生状態を確認。不備があれば追加対応。
- 当日：作業時間帯は平日9-18時（土曜は9-17時、日曜・祝日不可）。深夜・早朝の作業は不可。
- 完了報告：搬入完了後、管理会社へ完了確認＋共用部の状態チェック。
注意点
- 引越し代金は通常のタワマンより20〜30%高い（搬入動線が長い・養生時間が長いため）
- 大型家具は事前にエレベーター寸法（W170×D250×H230cm）に収まるか確認
- 家具配送時間が指定できない業者は不可
- 引越し業者選定時は「タワマン搬入経験あり」を必須条件に
宅配・郵便システム
冷蔵対応宅配ボックス・大型対応・コンシェルジュ受け取り
宅配ボックスの仕様
- ●サイズ展開：小・中・大・特大の4サイズ。コンシェルジュ受け取りで特大荷物にも対応。
- ●冷蔵対応：一部ボックスは冷蔵機能付き。生鮮食品の宅配にも対応（要事前指定）。
- ●受け取り通知：スマホアプリで配達完了プッシュ通知。
- ●不在転送：48時間以内に受け取らない場合、管理会社が一時保管。
- ●大型荷物：ボックスに入らないサイズは1階フロントで預かり。
郵便・配達対応
普通郵便：各住戸専用メールボックスへ配達
書留・現金書留：フロント経由で本人受け取り
佐川急便・ヤマト運輸：宅配ボックス対応
UberEats／Wolt等：レジデンス入口での受け渡し
食材宅配（オイシックス等）：冷蔵ボックス利用可
クリーニング：コンシェルジュ取次で集配
来客・入館手続き
事前登録制・顔認証・QR一時パス
来客時の手順
- 事前登録：来客の氏名・訪問日時を専用アプリまたはコンシェルジュへ事前申告（任意ですが推奨）。
- 到着時：来客はエントランスでフロントに名乗り、ホスト住戸へ確認。
- 住戸インターホン：入居者が顔・声を確認後、フロントから解錠オペレーション。
- エレベーター：ホストの登録住戸階のみ通過可能（DCS制御）。
- 退館：自動的にフロントへ退館記録。
QR一時パスシステム
頻繁な来客（家政婦・ベビーシッター・掃除業者）には、入居者がアプリで「期限付きQRパス」を発行可能。来客はQRをかざすだけでエントランス・エレベーターを通過でき、住戸インターホン応答も不要。利用履歴は記録されセキュリティ確認可能。
大人数イベント時
パーティールーム利用時は事前ゲストリスト提出。10名以上の場合は管理会社にも事前通知。深夜（22時以降）まで延長する場合は別途承認が必要。
ジャヌ東京利用ゲスト
レジデンスA入居者がジャヌ東京宿泊ゲストを招く場合、ホテル経由で別ルートでの入館手続きが可能。住戸へ直接案内せず、ホテル内ラウンジでの面会も推奨。
駐車場・駐輪場
機械式＋自走式併用・EV充電・24時間ヴァレット
駐車場概要
形式：機械式＋自走式併用（地下2〜5階）
総台数：約700台（A・B棟合計）
車両サイズ制限：全長5.3m・全幅2.1m・全高2.4mまで
24時間ヴァレットサービス：A棟にあり（オプション料金）
EV充電器：50区画以上に普通／急速充電器設置
来客用：地下1階に時間制ゲスト駐車場あり
| 区分 | 月額（参考） | 特徴 |
|---|---|---|
| プラチナ（自走式・EV） | 120,000円〜 | 広い区画、EV充電、SUV対応 |
| スタンダード（機械式） | 60,000〜80,000円 | 出入庫に2〜3分要 |
| バイク駐輪場 | 20,000円 | 大型バイク対応 |
| 自転車駐輪場 | 2,000円 | 屋内・電動アシスト充電可 |
ヴァレット利用のメリット：レジデンスA入居者は24時間ヴァレットサービス利用可能（オプション）。雨天時・大荷物時に2階エントランス車寄せでスタッフに鍵を渡すだけで駐車・出庫対応。月額追加費用は3〜5万円程度ですが、超高層タワマンでの「機械式駐車場の出入庫待ち時間」がほぼゼロになる利便性は他物件にはない強みです。
管理組合・修繕計画
森ビル主導の長期修繕計画と総会運営
管理組合の構成
レジデンスB（分譲）は管理組合が結成され、年1回の通常総会＋必要に応じて臨時総会を開催。理事会は森ビルから提案される修繕計画・予算を審議します。レジデンスA（賃貸）は管理組合がなく、森ビル賃貸事業部が一括運営。
総会時期：毎年6月（事業年度4月始まり）
議決権：1住戸1議決権が基本
定数規定：通常総会は出席率50%以上で成立
理事会：理事長＋副理事長＋理事10名で構成
選任方法：抽選制（任期2年・連続不可）
顧問：森ビル管理担当者が常時アドバイス
長期修繕計画
B棟は新築から30年間の長期修繕計画が初期段階で策定済み。主要修繕タイミングは以下の通り：
- ●10年目：外装ガラスの定期清掃＋シーリング点検
- ●15年目：エレベーター主要部品の予防交換
- ●20年目：給排水管・電気設備の大規模点検＋部分交換
- ●30年目：制震ダンパーの劣化判定＋交換／補修
修繕積立金：B棟では月額3〜8万円（住戸面積による）が標準。総工事費数十億円規模を想定した積立スケジュールで、入居開始から5年は緩やかな積立、その後段階的に増額する設計。一部仕上げ・設備の予防交換は管理費（月額2〜5万円）から拠出。